就很接近行业的核心逻辑了
2020-03-13 18:11
来源:未知
点击数:           

因为不同的公司操盘,最终的净利润率是不同的(中间隔着资金成本,项目管理能力,操盘方式,内控能力等等),环京毕竟是环京,万科应该是看好未来长期的发展潜力。

现在的房地产开发是怎样的?核心是从增量市场的房子不愁卖——到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。

其实这种配对眼看已成趋势了,前面配对成功的有两对,深地铁万科大家都知道,比较冷门无人关注的是中交集团绿城中国,都是前者入股成为后者的大股东,这也反映了——拥有大量价格合适的土储,话语权就更大。

一是房地产13万亿的总盘子已经相当庞大;二是监管严控房价上涨,不赚钱谁买房,你真当我们炒房的是傻散?三是地价高(今年上半年流拍800多块地)、融资成本高,利润两头承压大幅下降。

本次交易占房地产项目公司的权益对应25.98万平,也即是说均价1.24万元/平。同样的土地价格对华夏幸福来说,也许做起来兴致缺缺,但对于万科来说可能是另外一番模样。

反正,高周转肯定玩不下去,不少三线城市都要2/3封顶才卖,而且还不一定卖的出去,跟以前挖个坑销售去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办?未来还有另外一条窄道可以走,他们可以与产业开发商合作。

所以我认为房地产开发业务,是华夏幸福的可选业务,如果市场环境(房价)好,能接近产业新城利润水平,或者超过行业利润水平,那么当然自己开发。

※以上所展示的信息来自媒体转载或由企业自行提供,其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如果以上内容侵犯您的版权或者非授权发布和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。

联系上此前邀中国平安入伙(不单是入股,重点是今后融资方面的便利,平安可以提供一揽子的金融服务,还有双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面的合作),华夏幸福的资金实力,可以说是大幅的加强。

对于华夏幸福来说,本质上华夏幸福之所以为华夏幸福,在于其产业新城业务。2018年上半年,华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元,营业利润率为40%(这个利润水平很恐怖);房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元,营业利润率为19%(整整差了一倍,行业一般水平)。

反之,如果市场环境差,那还是赶紧回笼资金为妙,兄dei,你知道目前环京是什么情况吗?相关信息显示大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落,有些地方一、二手房价格还是倒挂的。

华夏幸福与万科的合作,如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题,就很接近行业的核心逻辑了。

如果说产业新城业务是目的,那么房地产业务则是完成目的的手段,一切都是为了现金流,现金流是为了更高利润的业务。

(预售制加的隐形杠杆这里单独说一下,大部分行业都是一手交货才有一手交钱,顶过一方话语权强一些,有几个月半年的账期。

免责声明:

从前的房地产开发是怎样的?核心是增量市场房子不愁卖,基本上拿到地就等于赚到钱,而且是赚大钱,为什么能赚大钱?因为房子不愁卖上杠杆基本是无风险的,借钱上项目带来的杠杆就不说了,还有一个隐形杠杆是预售制(这三个字是高周转的核心),加上这双重杠杆那收益率那是杠杠的。

中国前十大的房地产公司,市占率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%,中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争,会慢慢的拿不起地,赚不到钱,自然而然的退出市场。

华夏幸福遵从规律,各自做擅长的事情,把时间潜藏的收益交给了万科,自己则快速回笼了资金,这叫“闻道有先后术业有专攻”。

华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备,可以说是掌握着主动权的,至于未来以什么形式开发,那就随行就市了。

但房地产不同,因为预售制,以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房,只有上海广州这种极少的超级一线城市结构完成2/3才开卖,而这离交房还有2-4年的时间。。。房子还没开工钱就拿到了,再去拿更多的地,挖更多的坑,滚雪球…这就是一种隐形的杠杆)

※有关作品版权事宜请联系中国企业新闻网:020-34333079 邮箱:cenn_gd@126.com 我们将在24小时内审核并处理。

本次华夏幸福与万科的合作,可以说是双赢的,之所以引得很多人调侃,大多是冲着万科“当初你说活下去,现在你又买买买”的言行。再就是出来编段子的,各种“万科哭穷nb买买买,华夏幸福割肉云云”,实在是很外行,并没有什么意义。

Copyright © 2003-2015 All rights reserved.http://www.90065.com.cn山东省胶州市孛淖文化传播有限公司 - www.90065.com.cn版权所有